Grundstücksrecht
Der Kaufvertrag (auch „Titel“ genannt) über ein Grundstück ist in Österreich grundsätzlich formfrei, also auch mündlich möglich. Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist also – im Gegensatz zu Deutschland – nicht notwendig. Allerdings empfiehlt es sich aus Gründen der Sicherheit und Nachvollziehbarkeit diesen zumindest schriftlich abzuschließen. Zudem ist ein beglaubigter Kaufvertrag Voraussetzung zum Eigentumserwerb einer unbeweglichen Sache mittels Grundbuchseintragung.
Über das Bezirksgericht muss sodann die Eintragung ins Grundbuch (auch „Modus“ genannt) erfolgen, welche in Österreich zwingend ist. Denn nur die Eintragung ins Grundbuch ist Voraussetzung für den Eigentumserwerb des Grundstücks oder der Immobilie.
In Österreich ist auch die Zahlung der Grunderwerbssteuer, die aktuell im Regelfall bei 3,5 % des Kaufpreises liegt, und der Eintragungsgebühr, welche 1,1% des Kaufpreises liegt, Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
Der Abschluss eines Vorvertrages für den Grundstückskauf ist in Österreich eher unüblich, da bereits ein mündlicher Grundstückskaufvertrag für beide Seiten bindend ist. Wird allerdings dennoch ein Vorvertrag geschlossen, gilt dieser in der Regel für den Käufer, auf Abschluss des Kaufvertrages, für die Dauer von einem Jahr.
Mietrecht
Der Mietvertrag, auch Bestandsvertrag, ist in den §§ 1090 bis 1121 ABGB geregelt.
Durch den Mietvertrag wird der Eigentümer (Bestandgeber) gegenüber dem Mieter (Bestandnehmer) verpflichtet, diesem den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf Zeit, gegen pünktliche Zahlung eines vereinbarten Entgelts nach § 1100 ABGB, zu gewähren.
Spezielle Mietverträge, wie beispielsweise Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume sind in Österreich im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Diese Regelungen sind, sofern sie einschlägig sind, vorrangig gegenüber den allgemeinen Mietvertragsregelungen des ABGB, da sie viele Regelungen zu Gunsten des Mieters enthalten, von denen vertraglich nicht zu seinem Nachteil abgewichen werden darf.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG kann der Vermieter den Mietvertrag beispielsweise nur in gesetzlich anerkannten Fällen („wichtigen Gründen“) kündigen, wie z.B.:
Rückstand mit Mietzahlungen von mindestens 8 Tagen, trotz Mahnung
erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietobjekts/ Vernachlässigung
Eigenbedarf
Nichtbenutzung oder Nutzungsänderung der Wohnung durch Mieter
Abbruchsanordnung durch Baubehörde
Tod des Mieters
Im Rahmen des MRG muss das Mietverhältnis bei Befristung auf mindestens 3 Jahre befristet werden, wobei der Mieter auch mindestens 1 Jahr und 3 Monate an den Vertrag gebunden ist. Längere Befristungen sind natürlich möglich. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt in der Regel drei Monate.
Beim Pachtvertrag besteht die Besonderheit, dass zusätzlich zur Gebrauchsüberlassung noch das Recht eingeräumt wird, Früchte aus der Mietsache zu ziehen, §§ 1096,1107 ABGB.
Real Estate Law Austria
Property law
The contract of sale (also called „title“) for a plot of land is in principle free of form in Austria, i.e. it can also be concluded orally. A notarial certification of the purchase contract is therefore not necessary – in contrast to Germany. However, for reasons of security and comprehensibility, it is advisable to at least conclude it in writing. In addition, a notarised contract of sale is a prerequisite for acquiring ownership of an immovable object by means of entry in the land register.
The district court must then make the entry in the land register (also called „modus“), which is mandatory in Austria. This is because only the entry in the land register is a prerequisite for the acquisition of ownership of the land or property.
In Austria, payment of the land transfer tax, which is currently 3.5% of the purchase price, and the registration fee, which is 1.1% of the purchase price, is also a prerequisite for entry in the land register.
The conclusion of a preliminary contract for the purchase of land is rather uncommon in Austria, as already a verbal land purchase contract is binding for both parties. However, if a preliminary contract is nevertheless concluded, it is usually valid for the buyer for a period of one year upon conclusion of the purchase contract.
Tenancy law
The tenancy agreement, also known as the inventory agreement, is regulated in §§ 1090 to 1121 ABGB.
The tenancy agreement obliges the owner (lessor) to grant the lessee (tenant) the use of a non-consumable object for a limited period of time in return for the punctual payment of an agreed fee in accordance with § 1100 ABGB.
Special tenancy agreements, such as tenancy agreements for residential and commercial premises, are regulated in Austria in the Tenancy Act (MRG). These regulations, insofar as they are relevant, take precedence over the general tenancy agreement regulations of the ABGB, as they contain many regulations in favour of the tenant, from which the tenant may not contractually deviate to his disadvantage.
In the full and partial application of the MRG, the landlord may terminate the tenancy agreement, for example, only in cases recognised by law („important reasons“), such as:
arrears with rent payments of at least 8 days, despite a reminder
Substantially detrimental use of the rented property/ neglect
personal need
non-use or change of use of the flat by tenant
demolition order by building authorities
Death of the tenant
Under the MRG, if the tenancy is limited in time, it must be limited to at least 3 years, whereby the tenant is also bound to the contract for at least 1 year and 3 months. onths to the contract. Longer fixed terms are of course possible. The notice period for the tenant is usually three months.
In the case of a lease agreement, there is the special feature that in addition to the transfer of use, the right is also granted to draw fruit from the rented property, §§ 1096,1107 ABGB.
HASCH & PARTNER
Anwaltsgesellschaft mbH
Wien / Österreich